失敗しない不動産調査：プロが教える重要チェックポイント10選
不動産を購入する際には、目に見える魅力だけでなく、隠れたリスクもしっかりと評価する必要があります。この記事では、不動産のプロフェッショナルが実践する、失敗しないための重要な調査ポイント10選を紹介します。地盤の安定性から法律上の制限まで、これらのチェックポイントをマスターすることで、安心して不動産を選び、購入後のトラブルを避けることができます。あなたの大切な投資を守るために、ぜひ知っておくべき情報が満載です。
物件概要の聞き取り
不動産調査の第一歩は、物件概要の聞き取りです。物件概要とは、物件の基本的な情報のことで、例えば、物件の所在地、面積、間取り、築年数、価格などが含まれます。この情報を聞き取ることで、物件の特徴や状況を把握することができます。また、物件概要には、売主が抱える問題や不具合なども含まれるため、購入前にしっかりと確認することが大切です。
１．物件概要とは
1-1. 物件概要書とは
物件概要書とは、不動産物件の基本的な情報をまとめた書類です。売主や不動産会社が作成し、購入希望者に提供します。物件概要書には決められた書式がないので、各不動産会社や売主が独自に作成します。
1-2. 物件概要書の記載事項
物件概要書には以下のような事項が記載されます。
- 物件種目：売アパート、売土地、売店舗など
- 物件価格：売却価格や消費税の有無
- 権利形態：所有権や借地権など
- 所在地：地番や住居表示
- 交通アクセス：最寄り駅やバス停からの距離
- 土地面積：公簿面積や実測面積
- 地目：宅地や田畑など登記簿上の地目
- 接道状況：道路に接している方位や幅員、種類
- 建物構造：木造や鉄筋コンクリートなど
- 建物種類：居宅や共同住宅など
- 延床面積：建物全体の床面積
- 建築年月：建築基準法施行日以降かどうか
- 間取り・戸数：部屋の数や広さ
- 駐車場：敷地内や近隣に駐車場があるかどうか
- 法令制限：都市計画や用途地域、建ぺい率、容積率など
- 設備：水道やガス、電気などの設備
- 収入：賃貸物件の場合は家賃収入や空室率など
- その他：物件の問題点や心理的瑕疵など
- 図面・写真：物件の外観や間取り、地図など
1-3. 物件概要書の活用方法
物件概要書は以下のような方法で活用できます。
- 物件探し
物件概要書を見て、自分の希望に合った物件を探すことができます。 - 条件交渉
物件概要書に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。 - トラブル防止
物件概要書に記載されている問題点や心理的瑕疵を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。 - 投資判断
物件概要書に記載されている収入や法令制限などを見て、投資物件として適しているかどうかを判断することができます。
２．物件概要の聞き取り方法
2-1. 物件見学前に聞くべきこと
物件見学前には、以下のようなことを売主や不動産会社に聞いておくとよいでしょう。
- 物件概要書を送ってもらうこと
物件概要書を事前に入手しておくことで、物件の基本情報を把握できます。また、物件見学時に質問したいことや確認したいことをメモしておくことができます。 - 物件見学の予約をすること
物件見学は予約制である場合が多いので、事前に日時や人数を伝えておくことが必要です。また、見学時に必要なもの（靴下やマスクなど）や注意事項（ペットや子供の同伴可否など）を確認しておくことも大切です。 - 物件の現況を確認すること
物件が空室か入居中か、入居者がいる場合は退去予定日はいつか、リフォームや修繕が必要かどうかなど、物件の現況を知っておくことで、見学時に気になる点や交渉ポイントを見つけやすくなります。
2-2. 物件見学中に聞くべきこと
物件見学中には、以下のようなことを売主や不動産会社に聞いておくとよいでしょう。
- 物件概要書に記載されていない事項や不明な事項を質問すること
物件概要書には記載されていないが重要な情報や、記載されているが詳細が分からない情報がある場合があります。例えば、近隣環境や騒音・臭気・日照・風通しの状況、物件の歴史や経緯、売主の動機や状況、契約条件や交渉余地などです。これらの情報を聞くことで、物件の価値や問題点をより深く理解できます。 - 物件の外観や間取り、設備などを自分の目で確認すること
物件概要書に記載されている情報と現地の状況が一致しているかどうかをチェックすることが重要です。例えば、建物の構造や築年数、面積や間取り、設備や設備の劣化状況などです。これらの情報を確認することで、物件の状態やリフォームや修繕の必要性を判断できます。
2-3. 物件見学後に聞くべきこと
物件見学後には、以下のようなことを売主や不動産会社に聞いておくとよいでしょう。
- 物件に関する資料をもらうこと
物件見学後には、物件に関する資料をもらっておくことが望ましいです。例えば、登記簿謄本や図面、写真、設備リスト、管理規約などです。これらの資料をもらうことで、物件の詳細な情報を確認できます。また、資料に不備や相違がある場合は、早めに指摘しておくことも大切です。 - 物件に関する相談や交渉をすること
物件見学後には、物件に関する相談や交渉をすることができます。例えば、価格や契約条件の交渉、入居日や引渡し日の相談、リフォームや修繕の要望などです。これらの相談や交渉をすることで、自分にとって有利な条件で物件を購入できる可能性が高まります。
３．物件概要に含まれる注意点
3-1. 中古物件の場合の注意点
中古物件の場合は、以下のような注意点があります。
- 築年数
築年数が経過していると、建物の劣化や老朽化が進んでいる可能性があります。また、1981年6月以前に建築された物件は、新耐震基準に適合していない可能性があります。築年数が経過している場合は、建物の状態や耐震性を確認しましょう。 - リフォーム・修繕
中古物件では、リフォームや修繕が必要な場合があります。リフォームや修繕の内容や費用を確認しましょう。また、リフォームや修繕が行われた場合は、その許可や届出があったかどうかも確認しましょう。 - 瑕疵担保責任
中古物件では、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負います。これは、引渡し後に物件に欠陥が発見された場合に、売主が買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負うことを意味します。しかし、売主はこの責任を免除することもできます。その場合は、契約書にその旨を明記する必要があります。瑕疵担保責任の有無や期間を確認しましょう。
3-2. 投資物件の場合の注意点
投資物件の場合は、以下のような注意点があります。
- 利回り
利回りとは、物件の価格に対する家賃収入の割合を表す指標です。利回りが高いほど、物件の収益性が高いと言えます。しかし、利回りは物件の価格や家賃収入によって変動するので、注意が必要です。例えば、物件の価格が安いのは、築年数が古いや立地が悪いなどの理由がある場合があります。また、家賃収入が高いのは、空室率が高いや管理費や修繕費がかかるなどの理由がある場合があります。利回りだけでなく、物件の状態や周辺環境も考慮しましょう。 - 空室率
空室率とは、物件の空き部屋の割合を表す指標です。空室率が高いほど、物件の収益性が低いと言えます。空室率は物件の立地や設備、間取りなどによって変動するので、注意が必要です。例えば、物件の立地が駅から遠いや商業施設が少ないなどの理由で、入居者が集まらない場合があります。また、物件の設備や間取りが古くて不便だったり、狭かったりすると、入居者が退去しやすい場合があります。空室率だけでなく、物件の魅力や需要も考慮しましょう。 - 融資
投資物件を購入する際には、融資を受けることが一般的です。融資を受けるためには、金融機関から審査を受ける必要があります。審査では、物件の価値や収益性だけでなく、借り手の信用度や返済能力も重視されます。例えば、物件の価値や収益性が高くても、借り手の年齢や所得、他社からの借入れなどが不利だと、融資を受けられない場合があります。また、融資を受けた場合は、金利や返済期間などの条件に注意しましょう。
3-3. その他の注意点
その他にも以下のような注意点があります。
- 法的瑕疵
法的瑕疵とは、物件に関する法律上の問題を指します。例えば、登記上の所有者と実際の所有者が異なる場合や、建築基準法や都市計画法などに違反している場合などです。法的瑕疵は登記簿謄本や図面などから確認できます。法的瑕疵がある場合は、売主に対して解決を求めるか、契約を見送るかを検討しましょう。 - 再建築不可
再建築不可とは、物件を取り壊した後に同じ規模や条件で再建築できないことを指します。例えば、道路幅員や建ぺい率・容積率などの接道要件や法令制限に適合していない場合などです。再建築不可は図面や管理規約などから確認できます。再建築不可がある場合は、物件の価値が低下する可能性があります。また、災害や事故などで物件が損壊した場合に、復旧できないリスクもあります。再建築不可がある場合は、売主に対して値引きを交渉するか、契約を見送るかを検討しましょう。 - 違法建築
違法建築とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反して建築された物件を指します。例えば、建築確認申請や工事着工届出などの手続きを省略した場合や、許可された図面と異なる工事を行った場合などです。違法建築は登記簿謄本や図面などから確認できます。違法建築がある場合は、行政からの是正命令や強制撤去などの処分を受ける可能性があります。また、火災保険や地震保険などの保険に加入できない場合もあります。違法建築がある場合は、売主に対して是正工事を求めるか、契約を見送るかを検討しましょう。 - 心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、物件に関する心理的な問題を指します。例えば、物件で殺人や自殺などの事件が起きた場合や、物件に幽霊や妖怪などの怪異が出ると噂されている場合などです。心理的瑕疵は売主や不動産会社から教えてもらえない場合もあるので、注意が必要です。心理的瑕疵がある場合は、物件の価値が低下する可能性があります。また、入居後に不快感や恐怖感を感じる可能性もあります。心理的瑕疵がある場合は、売主に対して値引きを交渉するか、契約を見送るかを検討しましょう。
不動産調査の第一歩は、物件概要の聞き取りです。物件概要とは、物件の基本的な情報のことで、売主や不動産会社から得ることができます。物件概要には、物件の特徴や状況だけでなく、問題や不具合も含まれることがあるため、購入前に注意深く確認することが重要です。
現地調査
不動産調査の第二歩は、現地調査です。現地調査とは、実際に物件のある場所に行って、物件や周辺の状況を目で見たり、聞き込みをしたりすることです。現地調査によって、物件の特徴や問題点、価値や利用可能性などを把握することができます。また、現地調査には、敷地調査、建物調査、道路調査、周辺環境調査などが含まれます。
１．敷地調査
1-1. 敷地調査とは
敷地調査とは、建築物を建てる前に、敷地の状況や条件を調べることです。敷地調査を行うことで、建築物の設計や工事に必要な情報を得ることができます。敷地調査は、建築士や測量士などの専門家に依頼することが一般的です。
1-2. 敷地調査の内容
敷地調査では、以下のような内容を調べます。
- 敷地の形状
敷地の形や大きさを測定します。敷地の形状は、建築物の配置やデザインに影響します。 - 敷地の面積
敷地の面積を計算します。敷地の面積は、建築物の規模や容積率に影響します。 - 敷地の高低差
敷地の高さや傾斜を測定します。敷地の高低差は、建築物の基礎や階段に影響します。 - 敷地の方位
敷地の北向きや南向きなどを測定します。敷地の方位は、建築物の日照や風通しに影響します。 - 敷地の地盤
敷地の土質や硬さを測定します。敷地の地盤は、建築物の耐震性や安定性に影響します。 - 敷地の地質
敷地の岩石や土層などを測定します。敷地の地質は、建築物の基礎工事や排水工事に影響します。 - 敷地の水位・水質
敷地内や周辺にある水源や水路などを測定します。敷地の水位・水質は、建築物の防水工事や給排水工事に影響します。 - 敷地の植生・動物
敷地内や周辺にある植物や動物などを調査します。敷地の植生・動物は、建築物の景観や環境に影響します。 - 敷地の法令制限
敷地に適用される都市計画法や建築基準法などの法律を調査します。敷地の法令制限は、建築物の用途や規模、形状に制限を与えます。 - 敷地の接道要件
敷地が接する道路の幅員や種類などを調査します。敷地の接道要件は、建築物の設置場所や出入り口に制限を与えます。
1-3. 敷地調査の方法
敷地調査では、以下のような方法で行います。
- 測量
敷地の形状や面積、高低差、方位などを測定する方法です。測量には、測量機器や測量図などを使用します。 - 地質調査
敷地の地盤や地質を測定する方法です。地質調査には、ボーリングや掘削などを行います。 - 水文調査
敷地の水位や水質を測定する方法です。水文調査には、水位計や水質分析器などを使用します。 - 生態調査
敷地の植生や動物を調査する方法です。生態調査には、観察や写真撮影などを行います。 - 資料調査
敷地の法令制限や接道要件を調査する方法です。資料調査には、登記簿謄本や都市計画図などを参照します。
２．建物調査
2-1. 建物調査とは
建物調査とは、建築物を建てる前に、建物の状況や条件を調べることです。建物調査を行うことで、建物の設計や工事に必要な情報を得ることができます。建物調査は、建築士や検査機関などの専門家に依頼することが一般的です。
2-2. 建物調査の内容
建物調査では、以下のような内容を調べます。
- 建物の構造
建物の骨組みや基礎などを測定します。建物の構造は、建物の強度や耐震性に影響します。 - 建物の設備
建物の水道や電気、空調などを測定します。建物の設備は、建物の快適性や機能性に影響します。 - 建物の安全性
建物の防火や防災、防犯などを測定します。建物の安全性は、建物の危険性や被害防止に影響します。 - 建物の耐久性
建物の劣化や老朽化などを測定します。建物の耐久性は、建物の寿命やメンテナンスに影響します。 - 建物の環境負荷
建物が環境に与える影響を測定します。例えば、CO2排出量や廃棄物発生量などです。建物の環境負荷は、建物の環境保護や省エネに影響します。 - 建物のエネルギー消費
建物が消費するエネルギー量を測定します。例えば、電力消費量や熱消費量などです。建物のエネルギー消費は、建物の経済性やエネルギー効率に影響します。 - 建物の法令適合
建物が建築基準法や消防法などの法律に適合しているかどうかを調査します。建物の法令適合は、建物の合法性や安全性に影響します。 - 建物の保証・保険
建物に対する保証や保険の有無や内容を調査します。例えば、建築確認済証や構造計算書などの保証書類や、火災保険や地震保険などの保険契約などです。建物の保証・保険は、建物の信頼性や安心感に影響します。
2-3. 建物調査の方法
建物調査では、以下のような方法で行います。
- 視察
建物の外観や内装を目視で確認する方法です。視察には、写真撮影やメモ作成などを行います。 - 測定
建物の構造や設備などを測定器で数値化する方法です。測定には、レーザー距離計や湿度計などを使用します。 - 検査
建物の安全性や耐久性などを検査機関で試験する方法です。検査には、非破壊検査や破壊検査などを行います。 - 分析
建物の環境負荷やエネルギー消費などを分析機器で計算する方法です。分析には、シミュレーションソフトや計算表などを使用します。 - 資料調査
建物の法令適合や保証・保険などを資料から確認する方法です。資料調査には、設計図や工事記録などを参照します。
３．周辺環境調査
3-1. 周辺環境調査とは
周辺環境調査とは、建築物を建てる前に、建物の周辺の状況や条件を調べることです。周辺環境調査を行うことで、建物の設計や工事に必要な情報を得ることができます。周辺環境調査は、建築士や地域住民などの関係者に協力してもらうことが一般的です。
3-2. 周辺環境調査の内容
周辺環境調査では、以下のような内容を調べます。
- 周辺の自然環境
建物の周辺にある山や川、海などを調査します。周辺の自然環境は、建物の気候や風土に影響します。 - 周辺の社会環境
建物の周辺にある道路や鉄道、商業施設などを調査します。周辺の社会環境は、建物の交通や生活に影響します。 - 周辺の景観
建物の周辺にある景色や風景などを調査します。周辺の景観は、建物の外観や内装に影響します。 - 周辺の文化
建物の周辺にある歴史や伝統、風俗などを調査します。周辺の文化は、建物の機能や意匠に影響します。 - 周辺の問題点・改善点
建物の周辺にある騒音や臭気、汚染などを調査します。周辺の問題点・改善点は、建物の環境負荷や環境改善に影響します。
3-3. 周辺環境調査の方法
周辺環境調査では、以下のような方法で行います。
- 視察
建物の周辺を目視で確認する方法です。視察には、写真撮影やメモ作成などを行います。 - 調査
建物の周辺の自然環境や社会環境などを測定器で数値化する方法です。調査には、気象計や騒音計などを使用します。 - 評価
建物の周辺の景観や文化などを検査機関で評価する方法です。評価には、景観評価法や文化財調査法などを使用します。 - 資料調査
建物の周辺の問題点や改善点などを資料から確認する方法です。資料調査には、地図や統計資料などを参照します。 - 協議：建物の周辺の関係者と意見交換する方法です。協議には、住民会や自治体などと連絡や打ち合わせを行います。
不動産調査の第二歩は、現地調査です。現地調査とは、物件のある場所に行って、物件や周辺の状況を目で見たり、聞き込みをしたりすることです。敷地調査では、土地の境界や寸法、前面道路の幅員や舗装状況などを確認します。建物調査では、建物の間取りや構造、設備などを詳しくチェックします。建物の劣化や損耗状態も確認します。現地調査によって、物件の特徴や問題点、価値や利用可能性などを把握することができます。
法務局調査
不動産調査の第三歩は、法務局調査です。法務局調査とは、法務局で土地や建物に関する公的な書類を取得して、所有権や土地の境界、形状などの情報を確認することです。法務局調査によって、不動産の権利関係や地籍などの正確性や変更点を把握することができます。また、法務局調査には、地図・公図、登記事項証明書、地積測量図、建物図面などが含まれます。
１．地図・公図
1-1. 地図・公図とは
地図・公図とは、土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。地図・公図を見ることで、土地や建物の基本的な情報を把握することができます。地図・公図は、測量士や登記所などの専門機関に依頼することが一般的です。
1-2. 地図・公図の種類
地図・公図には以下のような種類があります。
- 地籍調査成果図
国土交通省が行う地籍調査の結果を表した地図です。土地の所有者や境界、面積などを示します。 - 登記識別情報
登記所が発行する登記簿謄本に添付される資料です。土地や建物の位置や形状などを示します。 - 土地家屋調査士作成測量成果概要
測量士が作成する測量成果概要書に添付される資料です。土地や建物の位置や形状などを示します。 - 建築確認申請書添付書類
建築確認申請書に添付される資料です。建物の設計内容や敷地条件などを示します。 - 市街化区域外土地利用計画書添付書類
市街化区域外で建築物を建てる場合に提出する資料です。敷地内外の環境条件や景観計画などを示します。
1-3. 地図・公図の活用方法
地図・公図は以下のような方法で活用できます。
- 土地探し
地図・公図を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。 - 条件交渉
地図・公図に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。 - トラブル防止
地図・公図に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。 - 設計判断
地図・公図に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。
２．登記事項証明書
2-1. 登記事項証明書とは
登記事項証明書とは、土地や建物の登記簿に記載されている事項を証明する書類です。登記事項証明書を見ることで、土地や建物の法的な情報を把握することができます。登記事項証明書は、登記所に申請して発行してもらうことが一般的です。
2-2. 登記事項証明書の種類
登記事項証明書には以下のような種類があります。
- 全部事項証明書
土地や建物の登記簿に記載されている全ての事項を証明する書類です。所有者や権利者、権利内容や権利関係などを示します。 - 一部事項証明書
土地や建物の登記簿に記載されている一部の事項を証明する書類です。申請者が指定した事項だけを示します。 - 登記識別情報
土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。登記簿謄本に添付されることが多いです。 - 土地家屋調査士作成測量成果概要
測量士が作成する測量成果概要書に添付される資料です。土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。
2-3. 登記事項証明書の活用方法
登記事項証明書は以下のような方法で活用できます。
- 土地探し
登記事項証明書を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。 - 条件交渉
登記事項証明書に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。 - トラブル防止
登記事項証明書に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。 - 設計判断
登記事項証明書に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。
３．地積測量図・建物図面
3-1. 地積測量図・建物図面とは
地積測量図・建物図面とは、土地や建物の形状や大きさなどを図示した資料です。地積測量図・建物図面を見ることで、土地や建物の詳細な情報を把握することができます。地積測量図・建物図面は、測量士や建築士などの専門家に依頼することが一般的です。
3-2. 地積測量図・建物図面の種類
地積測量図・建物図面には以下のような種類があります。
- 地積測量図
土地の形状や大きさを表した資料です。土地の境界線や境界標、方位角や距離などを示します。 - 建築確認申請書添付書類
建築確認申請書に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。 - 建築基準法第38条届出書添付書類
建築基準法第38条に基づく届出書に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。 - 建築確認済証添付書類
建築確認済証に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。
3-3. 地積測量図・建物図面の活用方法
地積測量図・建物図面は以下のような方法で活用できます。
- 土地探し
地積測量図・建物図面を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。 - 条件交渉
地積測量図・建物図面に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。 - トラブル防止
地積測量図・建物図面に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。 - 設計判断
地積測量図・建物図面に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。
不動産調査の第三歩は、法務局調査です。法務局調査とは、法務局で不動産に関する公的な書類を取得して、不動産の権利関係や地籍などを確認することです。地図・公図では、土地の位置関係や形状を確認します。登記事項証明書では、不動産の基本情報や権利関係を確認します。地積測量図・建物図面では、敷地の境界や面積、建物の形状や位置を確認します。法務局調査によって、不動産の正確性や変更点を把握することができます。
役所調査
役所調査とは、法務局や役所で土地や建物に関する公的な書類を取得して、所有権や土地の境界、形状などの情報を確認することです。役所調査によって、不動産の権利関係や地籍などの正確性や変更点を把握することができます。また、役所調査には、登記簿謄本、登記事項証明書、地積測量図、建物図面などが含まれます。
１．登記簿謄本
1-1. 登記簿謄本とは
登記簿謄本とは、土地や建物の登記簿に記載されている事項を抜粋した書類です。登記簿謄本を見ることで、土地や建物の法的な情報を把握することができます。登記簿謄本は、登記所に申請して発行してもらうことが一般的です。
1-2. 登記簿謄本の種類
登記簿謄本には以下のような種類があります。
- 表題部
土地や建物の所在地や種類などを示す部分です。 - 事項部
土地や建物の所有者や権利者、権利内容や権利関係などを示す部分です。 - 図面部
土地や建物の位置や形状などを図示した部分です。 - 附票
登記事項証明書に添付される資料です。土地や建物に関する補足事項を示します。
1-3. 登記簿謄本の活用方法
登記簿謄本は以下のような方法で活用できます。
- 土地探し
登記簿謄本を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。 - 条件交渉
登記簿謄本に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。 - トラブル防止
登記簿謄本に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。 - 設計判断
登記簿謄本に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。
２．登登記記事項証明書
2-1. 事項証明書とは
登記事項証明書とは、土地や建物の登記簿に記載されている事項を証明する書類です。登記事項証明書を見ることで、土地や建物の法的な情報を把握することができます。登記事項証明書は、登記所に申請して発行してもらうことが一般的です。
2-2. 登記事項証明書の種類
登記事項証明書には以下のような種類があります。
- 全部事項証明書
土地や建物の登記簿に記載されている全ての事項を証明する書類です。所有者や権利者、権利内容や権利関係などを示します。 - 一部事項証明書
土地や建物の登記簿に記載されている一部の事項を証明する書類です。申請者が指定した事項だけを示します。 - 登記識別情報
土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。登記簿謄本に添付されることが多いです。 - 土地家屋調査士作成測量成果概要
測量士が作成する測量成果概要書に添付される資料です。土地や建物の位置や形状などを図示した資料です。
2-3. 登記事項証明書の活用方法
登記事項証明書は以下のような方法で活用できます。
- 土地探し
登記事項証明書を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。 - 条件交渉
登記事項証明書に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。 - トラブル防止
登記事項証明書に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。 - 設計判断
登記事項証明書に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。
３．地積測量図・建物図面
3-1. 地積測量図・建物図面とは
地積測量図・建物図面とは、土地や建物の形状や大きさなどを図示した資料です。地積測量図・建物図面を見ることで、土地や建物の詳細な情報を把握することができます。地積測量図・建物図面は、測量士や建築士などの専門家に依頼することが一般的です。
3-2. 地積測量図・建物図面の種類
地積測量図・建物図面には以下のような種類があります。
- 地積測量図
土地の形状や大きさを表した資料です。土地の境界線や境界標、方位角や距離などを示します。 - 建築確認申請書添付書類
建築確認申請書に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。 - 建築基準法第38条届出書添付書類
建築基準法第38条に基づく届出書に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。 - 建築確認済証添付書類
建築確認済証に添付される資料です。敷地計画図や立面図、断面図などを含みます。敷地内外の環境条件や景観計画なども示します。
3-3. 地積測量図・建物図面の活用方法
地積測量図・建物図面は以下のような方法で活用できます。
- 土地探し
地積測量図・建物図面を見て、自分の希望に合った土地を探すことができます。 - 条件交渉
地積測量図・建物図面に記載されている情報をもとに、売主や不動産会社と価格や契約条件を交渉することができます。 - トラブル防止
地積測量図・建物図面に記載されている情報を事前に確認しておくことで、引渡し後のトラブルを防ぐことができます。 - 設計判断
地積測量図・建物図面に記載されている情報を見て、建物の設計内容や敷地条件に適しているかどうかを判断することができます。
役所調査とは、法務局や役所で不動産に関する公的な書類を取得して、不動産の権利関係や地籍などを確認することです。登記簿謄本では、不動産の所有者や抵当権などの権利関係を確認します。登記事項証明書では、不動産の基本情報や権利関係を詳細に確認します。地積測量図・建物図面では、敷地の境界や面積、建物の形状や位置を確認します。役所調査によって、不動産の正確性や変更点を把握することができます。
インフラ施設の調査
インフラ施設の調査とは、不動産に関連する水道・ガス・電気などのライフラインや下水道・道路などの公共施設について調べることです。インフラ施設の調査によって、不動産の利便性や安全性、環境負荷などを把握することができます。また、インフラ施設の調査には、水道局やガス会社、電力会社、下水道局、道路管理者などが関係します。
１．水道・ガス・電気
1-1. 水道・ガス・電気とは
水道・ガス・電気とは、建物の設備の一部で、生活に必要な水や熱や光などを供給するものです。水道・ガス・電気を確認することで、建物の快適性や機能性を把握することができます。水道・ガス・電気は、各種の公共事業者や民間事業者に依頼して供給してもらうことが一般的です。
1-2. 水道・ガス・電気の種類
水道・ガス・電気には以下のような種類があります。
- 水道
水源から取り入れた水を浄化して配送するサービスです。上水道と下水道があります。上水道は飲料水や生活用水として使用します。下水道は排水や汚水を処理して排出します。 - ガス
天然ガスや液化石油ガスなどを配送するサービスです。都市ガスとプロパンガスがあります。都市ガスは地下パイプラインで供給されます。プロパンガスはボンベで供給されます。ガスは料理や暖房などに使用します。 - 電気
発電所から送電線で配送するサービスです。一般送配電と特別高圧送配電があります。一般送配電は低圧または高圧で供給されます。特別高圧送配電は超高圧で供給されます。電気は照明や冷暖房などに使用します。
1-3. 水道・ガス・電気の確認方法
水道・ガス・電気は以下のような方法で確認できます。
- 水道
水道メーターを見て、水道の使用量や料金を確認できます。水道の圧力や温度、水質なども確認できます。 - ガス
ガスメーターを見て、ガスの使用量や料金を確認できます。ガスの圧力や熱量、安全性なども確認できます。 - 電気
電力メーターを見て、電気の使用量や料金を確認できます。電気の電圧や周波数、安全性なども確認できます。
２．下水道・浄化槽
2-1. 下水道・浄化槽とは
下水道・浄化槽とは、建物の設備の一部で、排水や汚水を処理して排出するものです。下水道・浄化槽を確認することで、建物の衛生性や環境負荷を把握することができます。下水道・浄化槽は、公共下水道や個別浄化槽などの種類によって、管理者や費用が異なります。
2-2. 下水道・浄化槽の種類
下水道・浄化槽には以下のような種類があります。
- 公共下水道
市町村などが管理する下水処理システムです。建物から排出された排水や汚水を集めて、下水処理場で処理して河川や海などに排出します。 - 個別浄化槽
個人や団体が管理する下水処理システムです。建物から排出された排水や汚水を敷地内に設置した浄化槽で処理して河川や海などに排出します。 - 集落排水
集落単位で管理する下水処理システムです。建物から排出された排水や汚水を集落内に設置した共同浄化槽で処理して河川や海などに排出します。
2-3. 下水道・浄化槽の確認方法
下水道・浄化槽は以下のような方法で確認できます。
- 公共下水道
市町村などに問い合わせて、公共下水道の接続状況や料金などを確認できます。公共下水道の品質や安全性なども確認できます。 - 個別浄化槽
浄化槽の管理者やメーカーに問い合わせて、個別浄化槽の設置状況や費用などを確認できます。個別浄化槽の処理能力や効率なども確認できます。 - 集落排水
集落の代表者や管理者に問い合わせて、集落排水の利用状況や費用などを確認できます。集落排水の処理能力や効率なども確認できます。
３．道路
3-1. 道路とは
道路とは、建物の敷地と外部とを結ぶ交通の動脈です。道路を確認することで、建物の交通利便性や景観性を把握することができます。道路は、国道や県道などの種類によって、管理者や費用が異なります。
3-2. 道路の種類
道路には以下のような種類があります。
- 国道
国土交通省が管理する国家的な重要度の高い道路です。高速道路や一般国道があります。高速道路は有料で利用できます。一般国道は無料で利用できます。 - 県道
都道府県が管理する地域的な重要度の高い道路です。主要地方道や一般県道があります。主要地方道は国から補助金を受けて整備されます。一般県道は都道府県から補助金を受けて整備されます。 - 市町村道
市町村が管理する市町村内の交通を担う道路です。主要都市計画道路や一般市町村道があります。主要都市計画道路は国や都道府県から補助金を受けて整備されます。一般市町村道は市町村から補助金を受けて整備されます。
3-3. 道路の確認方法
道路は以下のような方法で確認できます。
- 国土交通省
国土交通省のホームページや問い合わせ窓口で、国土交通省が管理する国道や高速道路の接続状況や料金などを確認できます。国土交通省が管理する国道や高速道路の品質や安全性なども確認できます。 - 都道府県
都道府県のホームページや問い合わせ窓口で、都道府県が管理する県道や主要地方道の接続状況や費用などを確認できます。都道府県が管理する県道や主要地方道の品質や安全性なども確認できます。 - 市町村
市町村のホームページや問い合わせ窓口で、市町村が管理する市町村道や主要都市計画道路の接続状況や費用などを確認できます。市町村が管理する市町村道や主要都市計画道路の品質や安全性なども確認できます。
インフラ施設の調査とは、不動産に関連する水道・ガス・電気や下水道・道路などの公共施設について調べることです。水道・ガス・電気の調査では、供給状況や料金体系、設備の状態や安全性などを確認します。下水道・浄化槽の調査では、接続状況や設置状況、管理責任者などを確認します。道路の調査では、種類や幅員、管理者や法令上の制限などを確認します。インフラ施設の調査によって、不動産の利便性や安全性、環境負荷などを把握することができます。
市場・取引事例調査
市場・取引事例調査とは、不動産の市場動向や取引事例について調べることです。市場・取引事例調査によって、不動産の価格や需要・供給状況、投資効果などを把握することができます。また、市場・取引事例調査には、不動産会社や不動産情報サイト、公的機関などが関係します。
１．不動産会社の情報収集
1-1. 不動産会社の情報収集とは
不動産会社の情報収集とは、土地や建物を購入する際に、不動産会社の信頼性やサービス内容などを調べることです。不動産会社の情報収集をすることで、自分に合った不動産会社を選ぶことができます。不動産会社の情報収集は、インターネットや雑誌などのメディアだけでなく、実際に不動産会社に問い合わせたり、見学したりすることも必要です。
1-2. 不動産会社の情報収集の方法
不動産会社の情報収集には以下のような方法があります。
- インターネット
インターネットで検索したり、口コミサイトや比較サイトなどを見たりすることで、不動産会社の基本的な情報や評判などを確認できます。 - 雑誌
雑誌で広告や記事などを見たりすることで、不動産会社の特徴や実績などを確認できます。 - 問い合わせ
電話やメールなどで直接不動産会社に問い合わせたりすることで、不動産会社の営業スタイルや対応力などを確認できます。 - 見学
実際に不動産会社に訪れたりすることで、不動産会社の雰囲気や人柄などを確認できます。
1-3. 不動産会社の情報収集のポイント
不動産会社の情報収集では以下のようなポイントに注目します。
- 規模
不動産会社の規模は、不動産会社の信頼性や安定性に影響します。大手の不動産会社は、情報量やサービス内容が豊富ですが、個人的な対応が難しい場合があります。中小の不動産会社は、情報量やサービス内容が限られますが、個人的な対応が得意な場合があります。 - 歴史
不動産会社の歴史は、不動産会社の経験や実績に影響します。長い歴史を持つ不動産会社は、知識やノウハウが豊富ですが、柔軟性や革新性が欠ける場合があります。短い歴史を持つ不動産会社は、知識やノウハウが乏しいですが、柔軟性や革新性が高い場合があります。 - 希望
不動産会社の希望は、自分のニーズに合わせて選びます。自分の希望する土地や建物の種類や条件に対応できる不動産会社を選びます。自分の希望する価格や契約条件に対応できる不動産会社を選びます。自分の希望する営業スタイルや対応力に対応できる不動産会社を選びます。
２．不動産情報サイトの活用
2-1. 不動産情報サイトの活用とは
不動産情報サイトの活用とは、土地や建物を購入する際に、インターネット上の不動産情報サイトを利用することです。不動産情報サイトの活用をすることで、自分に合った土地や建物を探すことができます。不動産情報サイトの活用は、インターネット上の不動産情報サイトだけでなく、実際に不動産会社に問い合わせたり、見学したりすることも必要です。
2-2. 不動産情報サイトの種類
不動産情報サイトには以下のような種類があります。
- 総合型
様々な種類や条件の土地や建物を掲載している不動産情報サイトです。幅広い選択肢がありますが、探す時間や労力がかかる場合があります。 - 特化型
特定の種類や条件の土地や建物を掲載している不動産情報サイトです。絞り込んだ選択肢がありますが、見逃す可能性がある場合があります。 - 比較型
複数の不動産会社や物件を比較して表示する不動産情報サイトです。効率的に選ぶことができますが、比較基準や評価方法が異なる場合があります。
2-3. 不動産情報サイトの活用方法
不動産情報サイトの活用では以下のような方法があります。
- 検索
自分の希望する土地や建物の種類や条件を入力して検索することで、該当する物件を表示できます。 - お気に入り
気になる物件をお気に入りに登録しておくことで、後で確認したり比較したりできます。 - 問い合わせ
物件の詳細や見学の予約などを不動産会社に問い合わせることで、実際に物件を確認したり交渉したりできます。
３．公的機関のデータ活用
3-1. 公的機関のデータ活用とは
公的機関のデータ活用とは、土地や建物を購入する際に、国や地方公共団体などの公的機関が提供するデータを利用することです。公的機関のデータ活用をすることで、土地や建物の法的な情報や環境的な情報を把握することができます。公的機関のデータ活用は、インターネットや書籍などのメディアだけでなく、実際に公的機関に問い合わせたり、調査したりすることも必要です。
3-2. 公的機関のデータ活用の方法
公的機関のデータ活用には以下のような方法があります。
- インターネット
インターネットで検索したり、政府統計や行政情報などを見たりすることで、土地や建物に関する法令や制度などを確認できます。 - 書籍
書籍で資料や記事などを見たりすることで、土地や建物に関する歴史や文化などを確認できます。 - 問い合わせ
電話やメールなどで直接公的機関に問い合わせたりすることで、土地や建物に関する登記や測量などを確認できます。 - 調査
実際に現地に赴いたりすることで、土地や建物に関する環境や景観などを確認できます。
3-3. 公的機関のデータ活用のポイント
公的機関のデータ活用では以下のようなポイントに注目します。
- 法令
国や地方公共団体が定める法令は、土地や建物の所有や利用に制限や義務を与えます。法令に違反すると、罰則や損害賠償などのリスクがあります。 - 制度
国や地方公共団体が設ける制度は、土地や建物の所有や利用に支援や優遇を与えます。制度に参加すると、補助金や減税などのメリットがあります。 - 環境
国や地方公共団体が保護する環境は、土地や建物の価値や魅力に影響します。環境に配慮すると、自然や社会との調和があります。
市場・取引事例調査とは、不動産の市場動向や取引事例について調べることです。不動産会社や不動産情報サイト、公的機関などが関係します。不動産会社に相談することで、不動産の価格相場や需要・供給状況などを把握することができます。また、不動産情報サイトでは、物件の価格や面積、立地条件などが掲載されており、自分で検索することで市場動向や取引事例などを把握することができます。公的機関では、国土交通省や都道府県などが不動産に関するデータを公開しています。公的機関のデータを活用することで、地域ごとの市場動向や取引事例などを把握することができます。
物件によって調査内容は異なる
不動産調査では、物件によって調査内容が異なります。例えば、住宅用地の場合は、建築基準法や都市計画法に基づく制限や規制があります。また、商業用地の場合は、商圏分析やテナント事例などが重要となります。
１．住宅用地
1-1. 住宅用地とは
住宅用地とは、土地を住宅として利用することを目的とした土地のことです。住宅用地には、一戸建てやマンションなどの種類があります。住宅用地を選ぶことで、自分に合った住まいを作ることができます。住宅用地は、土地の形状や大きさだけでなく、土地の位置や方位なども重要です。
1-2. 住宅用地の種類
住宅用地には以下のような種類があります。
- 一戸建て
一つの建物が一つの敷地に建つ住宅です。自由度が高くプライバシーが保たれますが、管理費や修繕費がかかります。 - マンション
複数の建物が一つの敷地に建つか、一つの建物に複数の部屋がある住宅です。共有施設や管理体制が整っていますが、規約や近隣トラブルがあります。 - アパート
一つの建物に複数の部屋がある賃貸住宅です。初期費用や家賃が安く済みますが、所有権や改築権がありません。
1-3. 住宅用地の選び方
住宅用地を選ぶときは以下のような方法があります。
- 形状
土地の形状は、建物の配置や間取りに影響します。不整形や細長い土地は、建物の有効利用が難しい場合があります。 - 大きさ
土地の大きさは、建物の規模や容積率に影響します。小さすぎるか大きすぎる土地は、建物のバランスが悪くなる場合があります。 - 位置
土地の位置は、建物の日当たりや通風に影響します。北側や谷間など日陰になる土地は、建物が暗くなったり湿気ったりする場合があります。 - 方位
土地の方位は、建物の暖房負荷や冷房負荷に影響します。西向きや南西向きなど日射量が多い土地は、建物が暑くなったりエネルギー消費が増えたりする場合があります。
２．商業用地
2-1. 商業用地とは
商業用地とは、土地を商業施設として利用することを目的とした土地のことです。商業用地には、店舗やオフィスなどの種類があります。商業用地を選ぶことで、自分に合った商業施設を作ることができます。商業用地は、土地の形状や大きさだけでなく、土地の位置や方位なども重要です。
2-2. 商業用地の種類
商業用地には以下のような種類があります。
- 店舗
商品やサービスを販売する施設です。飲食店やコンビニなどがあります。集客力が高く利益率が高いですが、競争力や流行に左右されます。 - オフィス
事務や営業などを行う施設です。会社や学校などがあります。安定性が高く需要が多いですが、立地条件や規模に制限されます。 - 倉庫
商品や資材などを保管する施設です。物流センターや工場などがあります。コストが低く管理が容易ですが、付加価値が低いです。
2-3. 商業用地の選び方
商業用地を選ぶときは以下のような方法があります。
- 形状
土地の形状は、建物の配置や間取りに影響します。不整形や細長い土地は、建物の有効利用が難しい場合があります。 - 大きさ
土地の大きさは、建物の規模や容積率に影響します。小さすぎるか大きすぎる土地は、建物のバランスが悪くなる場合があります。 - 位置
土地の位置は、建物のアクセスや視認性に影響します。交通量が多いか近い土地は、建物が集客できる場合があります。 - 方位：土地の方位は、建物の日当たりや通風に影響します。南向きや東向きなど日射量が適度な土地は、建物が快適になる場合があります。
３．工業用地
3-1. 工業用地とは
工業用地とは、土地を工業施設として利用することを目的とした土地のことです。工業用地には、工場や倉庫などの種類があります。工業用地を選ぶことで、自分に合った工業施設を作ることができます。工業用地は、土地の形状や大きさだけでなく、土地の位置や方位なども重要です。
3-2. 工業用地の種類
工業用地には以下のような種類があります。
- 工場
製品や部品などを製造する施設です。自動車や電子機器などがあります。生産力が高く付加価値が高いですが、環境負荷や安全対策が必要です。 - 倉庫
商品や資材などを保管する施設です。物流センターや工場などがあります。コストが低く管理が容易ですが、付加価値が低いです。 - 研究所
技術や知識などを研究する施設です。医薬品や化学品などがあります。革新性が高く競争力が高いですが、投資費や人材育成が必要です。
3-3. 工業用地の選び方
工業用地を選ぶときは以下のような方法があります。
- 形状
土地の形状は、建物の配置や間取りに影響します。不整形や細長い土地は、建物の有効利用が難しい場合があります。 - 大きさ
土地の大きさは、建物の規模や容積率に影響します。小さすぎるか大きすぎる土地は、建物のバランスが悪くなる場合があります。 - 位置
土地の位置は、建物のアクセスや視認性に影響します。交通量が多いか近い土地は、建物が機能する場合があります。 - 方位
土地の方位は、建物の日当たりや通風に影響します。南向きや東向きなど日射量が適度な土地は、建物が快適になる場合があります。
不動産調査では、物件によって調査内容が異なります。住宅用地の場合は、建築基準法や都市計画法に基づく制限や規制、周辺環境や交通アクセスなどを確認します。商業用地の場合は、商圏分析やテナント事例などを確認します。工業用地の場合は、土地利用制限法や工業団地法に基づく制限や規制、周辺環境や交通アクセスなどを確認します。物件によって調査内容は異なることを理解することが、不動産調査のポイントです。
売主の本人確認は慎重に
不動産取引において、売主の本人確認は非常に重要です。売主が本人でない場合、不動産詐欺や不正取引などのリスクが高まります。
1．売主の身分証明書の確認
1-1. 売主の身分証明書の確認とは
売主の身分証明書の確認とは、土地や建物を購入する際に、売主が本人であることを証明する書類を確認することです。売主の身分証明書の確認をすることで、詐欺やトラブルを防ぐことができます。売主の身分証明書の確認は、契約前に必ず行います。
1-2. 売主の身分証明書の種類
売主の身分証明書には以下のような種類があります。
- 運転免許証
運転免許試験場が発行したもので、写真や氏名や住所などが記載されています。有効期限があります。 - パスポート
外務省が発行したもので、写真や氏名や生年月日などが記載されています。有効期限があります。 - 住民基本台帳カード（マイナンバーカード）
市区町村が発行したもので、写真や氏名や住所などが記載されています。有効期限があります。
1-3. 売主の身分証明書の確認方法
売主の身分証明書の確認では以下のような方法で行います。
- 写真
写真は、現在の顔と一致するかどうかを見ます。年齢や髪型などに変化がある場合は、別途写真付きの公的機関発行物を求めます。 - 氏名
氏名は、登記簿上の所有者名と一致するかどうかを見ます。結婚や離婚などで変更がある場合は、戸籍謄本や戸籍抄本などを求めます。 - 住所
住所は、登記簿上の住所と一致するかどうかを見ます。引越しや転居などで変更がある場合は、住民票や転出証明書などを求めます。
２．売主名義の不動産登記簿謄本の確認
2-1. 売主名義の不動産登記簿謄本の確認とは
売主名義の不動産登記簿謄本の確認とは、土地や建物を購入する際に、売主が所有権を持っていることを証明する書類を確認することです。売主名義の不動産登記簿謄本の確認をすることで、詐欺やトラブルを防ぐことができます。売主名義の不動産登記簿謄本の確認は、契約前に必ず行います。
2-2. 売主名義の不動産登記簿謄本の種類
売主名義の不動産登記簿謄本には以下のような種類があります。
- 土地
土地に関する所有権や抵当権などを示す書類です。地番や面積などが記載されています。 - 建物
建物に関する所有権や抵当権などを示す書類です。建物番号や構造などが記載されています。 - 土地建物
土地と建物に関する所有権や抵当権などを示す書類です。土地と建物が一体化している場合に発行されます。
2-3. 売主名義の不動産登記簿謄本の確認方法
売主名義の不動産登記簿謄本の確認では以下のような方法で行います。
- 所有者名
所有者名は、売主の氏名と一致するかどうかを見ます。結婚や離婚などで変更がある場合は、戸籍謄本や戸籍抄本などを求めます。 - 所有者住所
所有者住所は、売主の住所と一致するかどうかを見ます。引越しや転居などで変更がある場合は、住民票や転出証明書などを求めます。 - 権利内容
権利内容は、所有権や抵当権などの種類や内容を見ます。他人の権利がある場合は、譲渡や抹消などの手続きを求めます。
３．売主名義の印鑑証明書の確認
3-1. 売主名義の印鑑証明書の確認とは
売主名義の印鑑証明書の確認とは、土地や建物を購入する際に、売主が使用する印鑑が本人のものであることを証明する書類を確認することです。売主名義の印鑑証明書の確認をすることで、詐欺やトラブルを防ぐことができます。売主名義の印鑑証明書の確認は、契約前に必ず行います。
3-2. 売主名義の印鑑証明書の種類
売主名義の印鑑証明書には以下のような種類があります。
- 実印
本人が登録したもっとも正式な印鑑です。契約や登記などに使用します。氏名や住所などが記載されています。 - 銀行印
本人が登録した金融機関で使用する印鑑です。振込や預金などに使用します。氏名や口座番号などが記載されています。 - 認め印
本人が登録しなくても使用できる一般的な印鑑です。日常的な用途に使用します。氏名だけが記載されています。
3-3. 売主名義の印鑑証明書の確認方法
売主名義の印鑑証明書の確認では以下のような方法で行います。
- 氏名
氏名は、売主の氏名と一致するかどうかを見ます。結婚や離婚などで変更がある場合は、戸籍謄本や戸籍抄本などを求めます。 - 住所
住所は、売主の住所と一致するかどうかを見ます。引越しや転居などで変更がある場合は、住民票や転出証明書などを求めます。 - 印影
印影は、売主が使用する印鑑と一致するかどうかを見ます。印鑑が変更された場合は、変更登録や訂正登録などを求めます。
不動産取引において、売主の本人確認は非常に重要です。身分証明書の提示や売主名義の不動産登記簿謄本の確認、印鑑証明書の確認などが必要です。売主が本人でない場合、不動産詐欺や不正取引などのリスクが高まります。売主の本人確認は慎重に行うことが大切です。
法令による制限がないかを確認する
建築物や特定工作物を建設するとき、自由に土地を利用できるわけではありません。日本では、都市計画法や建築基準法、国土利用計画法、農地法、景観法などの法律や条例が、土地利用に関するさまざまな制限や許可制度を定めています。これらの法令は、都市の健全な発展や秩序ある整備、国土の均衡ある発展や公共の福祉の増進、農業の振興や景観の保護などの目的で制定されています。このテーマでは、建設計画において、法令による制限がないかを確認する方法と必要な手続きについて解説します。
１．建築基準法の確認
建築基準法によって、建物の高さや面積、耐震性などが定められています。不動産取引においては、建築基準法に違反していないかどうかを確認する必要があります。建築基準法に違反している場合、建物の改修や解体が必要となる場合があります。
- 建築物を新築・増改築・移転する場合は、建築基準法に適合するかどうかを確認する必要があります。
- 建築基準法の確認は、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）が行うものとされていますが、指定確認検査機関（民間の検査機関）に委託することもできます。
- 建築基準法の確認は、建築主が特定行政庁や指定確認検査機関に申請し、その結果を受け取ることで完了します。
- 建築基準法の確認を受けるためには、建築物の設計図書や構造計算書などの書類が必要です。また、建築物の種類や規模によっては、構造計算適合性判定や耐震診断などの専門的な判定も必要になります。
- 建築基準法の確認を受けた後は、着工前に着工届を提出し、工事中に中間検査や竣工検査を受けることが必要です。また、竣工後には竣工届を提出し、使用開始前に使用開始届を提出することが必要です。
２．都市計画法の確認
都市計画法によって、用途地域や容積率、建蔽率などが定められています。不動産取引においては、都市計画法に違反していないかどうかを確認する必要があります。都市計画法に違反している場合、建物の改修や解体が必要となる場合があります。
- 建築物や特定工作物を建設する場合は、都市計画法に適合するかどうかを確認する必要があります。
- 都市計画法の確認は、建築基準法に基づく建築確認申請や特定工作物設置許可申請と同時に行われます。建築確認申請や特定工作物設置許可申請は、特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）又は指定確認検査機関（民間の検査機関）に行うことができます。
- 都市計画法の確認を受けるためには、建築物や特定工作物の位置図、平面図、立面図などの図面や敷地面積、延べ面積などの書類が必要です。また、建築物や特定工作物が所在する区域によっては、開発許可や風致地区内建築等審査証明書などの別途の許可や証明書も必要になります。
- 都市計画法の確認を受けた後は、着工前に着工届を提出し、竣工後に竣工届を提出することが必要です。また、建築物や特定工作物が所在する区域によっては、着工前検査や竣工検査を受けることも必要になります。
３．土地区画整理事業の確認
土地区画整理事業は、土地の利用を効率化するために行われるものです。土地区画整理事業によって、道路や公園などの公共施設が整備されます。不動産取引においては、土地区画整理事業の対象となっていないかどうかを確認する必要があります。土地区画整理事業の対象となっている場合、土地利用に制限がある場合があります。
- 土地区画整理事業を行う場合は、土地区画整理法に適合するかどうかを確認する必要があります。
- 土地区画整理法の確認は、土地区画整理事業の認可又は承認と呼ばれる手続きで行われます。認可又は承認は、施行者が特定行政庁（都道府県知事や市町村長など）又は国土交通大臣に申請し、その結果を受け取ることで完了します。
- 土地区画整理法の確認を受けるためには、土地区画整理事業計画書や減価補償金算定書などの書類が必要です。また、施行者や事業区域によっては、関係者の同意や土地区画整理審議評議会評価員の評価なども必要になります。
- 土地区画整理法の確認を受けた後は、着工前に着工届を提出し、工事中に中間検査や竣工検査を受けることが必要です。また、竣工後には竣工届を提出し、使用開始前に使用開始届を提出することが必要です。
建築物や特定工作物を建設する場合、法令による制限がないかを確認することが重要です。法令による制限とは、都市計画法や建築基準法、国土利用計画法、農地法、景観法などの法律や条例に基づく土地利用の規制や許可制度のことです。これらの法令に違反すると、建築確認や特定工作物設置許可が下りなかったり、罰則が適用されたりするおそれがあります。したがって、建設計画の前に、所在地の区域や用途、規模などに応じて、関係する法令による制限がないかを確認し、必要な手続きを行うことが必要です。
権利関係をしっかりと把握する
建築物や特定工作物を建設するとき、土地の所有者や利用者、隣接地の関係者など、さまざまな権利関係に配慮することが必要です。権利関係とは、土地や建築物に対する所有権や賃貸権、通行権や日照権などの権利や義務のことです。これらの権利関係は、登記簿や図面、契約書などに記載されています。権利関係をしっかりと把握することで、建設計画において、法律上の問題やトラブルを回避することができます。このテーマでは、建設計画において、権利関係をしっかりと把握する方法と注意点について解説します。
１．不動産登記簿謄本の確認
不動産登記簿謄本は、不動産の所有者や抵当権などの権利関係が記載された書類です。不動産取引においては、不動産登記簿謄本を確認することで、権利関係を把握することができます。また、登記簿謄本には、抵当権や担保権などの情報も記載されているため、不動産取引においては必要不可欠な情報です。
- 建築物や特定工作物を建設する場合は、不動産登記簿謄本を確認することが必要です。不動産登記簿謄本を確認することで、土地や建物の所有者や権利者、抵当権や地役権などの権利関係を把握することができます。
- 不動産登記簿謄本は、インターネットを利用してオンラインで請求することができます。オンラインで請求する場合は、登記情報提供サービスに登録し、パソコンの画面上で必要な事項を入力するだけで手続きができます。手数料は電子納付で支払うことができます。
- 不動産登記簿謄本は、郵送で自宅や会社に送られるほか、最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターでも受け取ることができます。また、オンラインではなく、郵送や窓口で請求することも可能です。
２．建物の所有者の確認
建物の所有者の確認は、不動産の売買や相続などで必要になることがあります。建物の所有者を知ることで、権利関係や抵当権の有無などを把握することができます。建物の所有者の確認について、法務局での手続きやインターネットでの利用方法などを解説していきます。
- 建物の所有者を確認する方法としては、法務局で登記簿謄本や登記事項証明書を取得する方法や、インターネットで登記情報提供サービスを利用する方法があります。
- 登記簿謄本や登記事項証明書は、建物の所有者や権利内容などを記録した公的な書類です。法務局の窓口で交付請求する場合は、手数料は1件あたり600円です。郵送で請求する場合は、申請書と収入印紙を送付する必要があります。
- インターネットで登記情報提供サービスを利用する場合は、パソコンやスマートフォンから登記情報を閲覧できます。手数料は1件あたり335円で、クレジットカードで支払うことができます。ただし、登記情報提供サービスでは登記事項証明書は交付されませんので、ご注意ください。
３．土地の所有者の確認
土地の所有者の確認は、不動産の売買や相続などで必要になることがあります。土地の所有者を知ることで、権利関係や抵当権の有無などを把握することができます。土地の所有者の確認について、法務局での手続きやインターネットでの利用方法などを解説していきます。
- 土地の所有者を確認する方法としては、法務局で登記簿謄本や登記事項証明書を取得する方法や、インターネットで登記情報提供サービスを利用する方法があります。
- 登記簿謄本や登記事項証明書は、土地の所有者や権利内容などを記録した公的な書類です。法務局の窓口で交付請求する場合は、手数料は1件あたり600円です。郵送で請求する場合は、申請書と収入印紙を送付する必要があります。
- インターネットで登記情報提供サービスを利用する場合は、パソコンやスマートフォンから登記情報を閲覧できます。手数料は1件あたり335円で、クレジットカードで支払うことができます。ただし、登記情報提供サービスでは登記事項証明書は交付されませんので、ご注意ください。
- 土地の所有者を確認するためには、土地の所在地と地番が必要です。地番とは、土地の一つ一つに振られた番号のことで、通常の住所とは異なります。地番が分からない場合は、法務局備え付けの台帳で調べることができます。
まとめ
この記事で紹介した不動産調査の重要ポイントは、購入を検討しているすべての人にとって必見です。地盤の状態から建物の構造、過去の修繕履歴、さらには周辺環境の詳細な調査に至るまで、これら全てが不動産選びの成功を左右します。専門家が明かすこれらのチェックポイントを活用することで、見逃されがちなリスクを回避し、長期的な満足度の高い不動産投資が可能になります。不動産を購入する前に、今一度、この情報を参考にして最適な選択を行いましょう。
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